Μια ανατροπή ιστορικής σημασίας για την περιοχή ανακίνησε ο Δήμος Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης την Πέμπτη 23 Απριλίου. Κατέθεσε ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών μια αγωγή – βόμβα κατά της ΕΤΑΔ που με ένα πλήρες και εμπεριστατωμένο, πολυσέλιδο σκεπτικό αναιρεί το σημερινό ιδιοκτησιακό καθεστώς της Ακτής Βουλιαγμένης.
Ο Δήμος υποστηρίζει πολύ πειστικά και με μια σε βάθος ανάλυση του πολεοδομικού καθεστώτος ότι η μεταβίβαση του ακινήτου το 1958 από τον οργανισμό διαχείρισης της εκκλησιαστικής περιουσίας στον ΕΟΤ είναι άκυρη και ότι η πλαζ πρέπει να επιστρέψει στον Δήμο όπου ανήκει από το 1951 ως δημοτικός κοινόχρηστος χώρος. Η υπόθεση πήρε δικάσιμο για τις 12 Ιανουαρίου 2027.
Η σύμβαση Κατσαφαρόπουλου
Το σκεπτικό της αγωγής είναι στη βάση του αρκετά απλό. Το αίτημα τεκμηριώνεται στη συμβολαιογραφική πράξη του 1951 η οποία αποτέλεσε και την πρώτη πολεοδόμηση της Βουλιαγμένης, τη διευθέτηση δηλαδή που έγινε μεταξύ της Εκκλησίας και του Δημοσίου για την ένταξη της μεγάλης εκκλησιαστικής περιουσίας σε ένα οργανωμένο σχέδιο πόλης. Η «σύμβαση Κατσαφαρόπουλου», όπως έμεινε γνωστή από το όνομα του συμβολαιογράφου που την συνέταξε, ακολούθησε ασφαλώς την ισχύουσα τότε νομοθεσία. Συγκεκριμένα, νομοθετικό διάταγμα του 1948 εισήγαγε για πρώτη φορά στην πολεοδομική νομοθεσία την έννοια της εισφοράς του ιδιοκτήτη σε γη για την επαρκή δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, προκειμένου να εγκριθεί ένα σχέδιο πόλης. Ο ιδιοκτήτης, δηλαδή η Εκκλησία, έπρεπε να παραδώσει χωρίς αντάλλαγμα κομμάτια της ενιαίας περιουσίας της προκειμένου να χαραχθούν οι δρόμοι, να προβλεφθούν κοινόχρηστοι χώροι για πλατείες, άλση αλλά και οι χώροι για σχολεία ή κοινοτικά κτήρια.
Εφαρμόζοντας τις σχετικές διατάξεις, η «σύμβαση Κατσαφαρόπουλου» που υπεγράφη τον Φεβρουάριο του 1951 και δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ τον Απρίλιο του 1951 καθόρισε όλη την έκταση της σημερινής ακτής Βουλιαγμένης ως κοινόχρηστο χώρο. Υπογράφοντας τη σύμβαση αυτή, η Εκκλησία παραιτήθηκε ρητά από κάθε εμπράγματο δικαίωμα. Παραιτήθηκε «από πάσης τυχόν απαιτήσεως αποζημιώσεως κατά του Δημοσίου ή της Κοινότητος Βουλιαγμένης ή οιουδήποτε τρίτου, ερειδομένης επί των αφ’ ων παραιτούνται εμπραγμάτων δικαιωμάτων», όπως είναι συγκεκριμένα η διατύπωση. Ακόμη και σήμερα είναι ζωηρά ευδιάκριτος στο πρωτότυπο της υπογεγραμμένης σύμβασης που διατηρεί ο Δήμος στο αρχείο του ο χρωματισμός των χώρων της υπό πολεοδόμηση Βουλιαγμένης ανάλογα με τον χαρακτήρα τους: Η ακτή έχει κίτρινο χρώμα, ως κοινόχρηστος χώρος, όπως και οι δρόμοι. Από το 1951 λοιπόν, η ακτή δεν ανήκει στην Εκκλησία αλλά στην Κοινότητα Βουλιαγμένης.
Μια ανυπόστατη αγοραπωλησία ενός κοινόχρηστου χώρου
Το ιστορικό αυτό δεδομένο βρίσκεται σε προφανή αντίφαση με το σημερινό καθεστώς της πλαζ. Τι συνέβη και άλλαξε το ιδιοκτησιακό καθεστώς του οικοπέδου και σήμερα εμφανίζεται ιδιοκτήτρια η ΕΤΑΔ, η «κληρονόμος» εταιρεία του ΕΟΤ; Για να ιχνηλατήσει η σημερινή δημοτική αρχή την πορεία του τόσο σημαντικού αυτού ακινήτου ξεκίνησε από την αναζήτηση των τίτλων που κόμισε η ΕΤΑΔ στο Κτηματολόγιο για να κατοχυρώσει την ιδιοκτησία της. Την έρευνα του ιδιοκτησιακού και πολεοδομικού ιστορικού ανέλαβε εξειδικευμένο τεχνικό γραφείο που παρέδωσε στον Δήμο μια τεχνική έκθεση 70 σελίδων. Από τη μελέτη αυτή προκύπτει ότι η πλήρης κυριότητα παραχωρήθηκε από τον ΕΟΤ στην εταιρεία Παράκτιο Αττικό Μέτωπο ΑΕ με ΦΕΚ το 2014 και εν συνεχεία στην εταιρεία ΕΤΑΔ ΑΕ με ΦΕΚ του 2015. Το πρώτο ΦΕΚ του 2014 συνοδεύεται τοπογραφικό διάγραμμα του 1988 που αναφέρει ως ιδιοκτήτη της έκτασης τον ΕΟΤ. Στο ίδιο φύλλο αναφέρεται ότι η πλήρης ιδιοκτησία της ακτής πέρασε στον ΕΟΤ με συμβόλαιο αγοραπωλησίας που φέρει τον αριθμό 3517/1958 ως τμήμα των 500 στρεμμάτων, τα οποία μεταβίβασε ο Οργανισμός Διαχείρισης Εκκλησιαστικής Περιουσίας στον ΕΟΤ προς 2.500.000 δραχμές.
Το συγκεκριμένο πωλητήριο του 1958 είναι το «μήλον» της δικαστικής έριδος που δρομολογήθηκε με την κατάθεση της αγωγής και ενδέχεται να αλλάξει ριζικά όλα τα δεδομένα. Διότι αυτή η πώληση αφορούσε μια μεγάλη έκταση συνολικά 500.000 τ.μ. μέρος της οποίας ήταν η ακτή Βουλιαγμένης, έκταση περίπου 86.000 τ.μ. Το υπόλοιπο κομμάτι που πούλησε η Εκκλησία στον ΕΟΤ ήταν η χερσόνησος του Μικρού Καβουρίου, δηλαδή ο σημερινός Αστέρας και οι εγκαταστάσεις του ΝΟΒ. Το πρόβλημα του πωλητηρίου είναι το εξής: Το μεν Μικρό Καβούρι είχε από τη σύμβαση Κατσαφαρόπουλου ένα πολεοδομικό καθεστώς (πράσινο χρώμα) που άφηνε στην Εκκλησία την ψιλή κυριότητα, η δε ακτή Βουλιαγμένης (με κίτρινο χρώμα) είχε μεταβιβαστεί στην κοινότητα. Με άλλα λόγια, η Εκκλησία δεν μπορούσε να πουλήσει κάτι που δεν κατείχε. Ένα μεγάλο κομμάτι των 72 σελίδων της αγωγής που κατέθεσε ο Δήμος αποδεικνύει διεξοδικά ότι από το 1951 μέχρι και σήμερα, στις αλλεπάλληλες τροποποιήσεις της σύμβασης Κατσαφαρόπουλου και του σχεδίου πόλης που έγιναν στη Βουλιαγμένη ο κοινόχρηστος χαρακτήρας της ακτής ποτέ δεν τροποποιήθηκε.
Επαναφορά στη νομιμότητα
Η αγωγή του Δήμου Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης έχει ως αίτημα να αναγνωριστεί ως αποκλειστικός ιδιοκτήτης της ακτής και να διορθωθεί η πρώτη εγγραφή στο Κτηματολόγιο με τίτλο κτήσης τη «σύμβαση Κατσαφαρόπουλου» του 1951. Ο πυρήνας του νομικού επιχειρήματος είναι η βασική αρχή δικαίου ότι για να μεταβιβασθεί με σύμβαση η κυριότητα ακινήτου, απαιτείται κατ’ αρχήν το ακίνητο να μην είναι κοινόχρηστος χώρος (δηλαδή πράγμα εκτός συναλλαγής) και εν συνεχεία εφόσον το ακίνητο είναι δεκτικό εξουσίασης, να υπάρχει το δικαίωμα σ’ εκείνον ο οποίος το μεταβιβάζει σε τρίτο. Η νομική και τεχνική ανάλυση τεκμηριώνει ότι στα χρόνια που πέρασαν από το 1951 η ακτή δεν έχασε ποτέ τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της, επομένως δεν επανήλθε και ποτέ στην ιδιοκτησία της εκκλησίας που την πούλησε.
Το ερώτημα που προκύπτει είναι: Γιατί τώρα; Η διοίκηση του Γρηγόρη Κωνσταντέλλου πρέπει να θυμίσουμε ότι βρίσκεται από την αρχή της θητείας της σε μια διαρκή ένταση με την ΕΤΑΔ για τις ακτές. Η διημερίδα του 2014 στη Βούλα με αίτημα τη διαχείριση των ακτών από τους δήμους πέρασε στην ιστορία και οδήγησε τελικά στις συμβάσεις παραχώρησης των ακτών Βάρκιζας, κάμπινγκ και Β’ Βούλας. Πριν την κατάθεση του δικογράφου, έχει προηγηθεί μια έρευνα αρκετών ετών από ένα σημαντικό νομικό επιτελείο που περιλαμβάνει καθηγητές πανεπιστημίου. Ο Δήμαρχος έδωσε εντολή συνολικής αναψηλάφησης των θεμάτων με την ΕΤΑΔ γνωρίζοντας τα δικαιώματα που απέρρεαν από τη «σύμβαση Κατσαφαρόπουλου». Και η έρευνα αυτή απέδωσε καρπούς. Μεταξύ άλλων προέκυψαν σημαντικά ευρήματα και για την ακτή του Αστέρα, τη χερσόνησο του Αστέρα και την Α’ πλαζ Βούλας, τα οποία εξετάζονται διεξοδικά για άσκηση ένδικων μέσων. Κατά τα φαινόμενα πάντως η Κοινότητα Βουλιαγμένης το 1958, με κοινοτάρχη τον Λάμπρο Λαμπρόπουλο, δεν αντέδρασε στην αρπαγή της περιουσίας της. Η ισχυρή πολιτική βούληση της τότε κυβέρνησης Καραμανλή για την πολιτική τουριστικής αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας ίσως ήταν καταλυτικός παράγοντας που αδρανοποίησε τις όποιες αντιδράσεις και δημιούργησε ένα status quo που αποδέχτηκαν αδιαμαρτύρητα οι επόμενες διοικήσεις. Ένα συνεχές άγνοιας ή και ευθυνοφοβίας από τις παλιές δημοτικές διοικήσεις της Βουλιαγμένης δημιούργησε τετελεσμένα.
Οι επιπτώσεις
Η κατάθεση της αγωγής είναι ένα πρώτο βήμα μιας μεγάλης νομικής πορείας. Στο ευνοϊκό αλλά και στο κακό για τον Δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης σενάριο, το Πολυμελές Πρωτοδικείο αποφασίζει σε πρώτο βαθμό και η απόφαση αυτή επιδέχεται ένδικα μέσα, ενώ για να τελεσιδικήσει η υπόθεση ίσως απαιτηθεί η κρίση του Αρείου Πάγου. Γεγονός παραμένει ότι για πρώτη φορά στην ιστορία της περιοχής αμφισβητείται με ξεκάθαρα επιχειρήματα η εγκυρότητα του χαρτοφυλακίου ακινήτων της ΕΤΑΔ, ενώ ανοίγει και ο δρόμος για τη διεκδίκηση απολεσθέντων δημοτικών εσόδων σε βάθος δεκαετιών. Ακόμα και αν καθυστερήσει να διατυπωθεί η θέση της δικαιοσύνης για το θέμα, η κίνηση αυτή του Δήμου είναι πολύ πιθανό να δημιουργήσει άμεσα αντανακλαστικά αποτελέσματα στη δρομολογημένη τους τελευταίους μήνες αξιοποίηση του ακινήτου. Η αμφισβήτηση των τίτλων της ΕΤΑΔ δεν μπορεί παρά αξιολογηθεί από τους νέους επενδυτές οι οποίοι προς το παρόν βρίσκονται στη φάση υπογραφής για τη μακροχρόνια μίσθωση (ως 30 έτη) του ακινήτου.
